社群媒體管理描述：：鴻坤億潤投資王煥：寧可錯過，也不錯投 來源 l 投資家網（ID：touzijias） 作者 l 非晚 “我們只投熟悉的行業，通過地產為其賦能。”鴻坤億潤投資合伙人王煥在10月23日由投中舉辦的“資本專業主義·第13屆中國投資年會有限合伙人峰會”上接受投資家網采訪時表示。 面對當下的市場環境及現狀，結合鴻坤億潤投資在大居住領域多年的投資優勢和分析觀察，他認為，“雖然整個股權投資市場身處寒冬，并不代表可投資的機會就少了，與地產有關的行業仍存在巨大機遇。但從客觀角度說，投資人選擇項目時會更加謹慎。寧可錯過，也不投錯。” 鴻坤億潤投資合伙人王煥 盤活存量地產，打通上下游產業鏈 依托母公司地產巨頭鴻坤集團的資源優勢，鴻坤億潤投資自成立伊始就圍繞在“地產+PE”展開投資布局，憑借獨特的打法，投出了包括優客工場在內的多個明星項目。 鴻坤集團在地產行業的多年經驗賦予鴻坤億潤投資對“地產+PE”投資有著自己的獨到理解和認知。鴻坤億潤投資經過調研分析認為，中國的80、90后正成為購房的主流消費群體，特別是在由購房衍生出的多元化業務方面，80、90后更加注重社區文化、社區社群、物業等服務。 而隨著地產行業增速放緩，也會引出新消費需求出現。“地產是十幾萬億的市場，上下游供應商至少是上萬億的市場，細分領域將會有上千億估值的項目出現。”王煥表示。 近年來，隨著北京、上海等一線城市人口愈發密集，二手房的市場交易量超過一手房交易量，但一、二線城市房子的空置率也高達25%，很多樓盤面臨賣不出去、招租不出去的問題。針對城市里面大量房子使用率低的問題，王煥說，鴻坤億潤投資看好存量資產運營行業的發展。 比如長租公寓的發展，它可以有效解決空置率的問題，但在王煥看來，長租公寓整個市場的發展還比較粗獷，運營管理還有不合理的地方。 市場上大部分長租公寓的盈利都是在等房產的租金上漲，比如簽約五年，五年之內房租每年上漲5%，后面幾年賺錢，持有這個資產可能會增值。即他們賺的不是租金，是資產溢價、增值的錢。 但這個邏輯背后要有很強的運營能力支撐，重要的是，這和房子的地理位置、提供的服務相關，這完全是一個非標的產品。王煥說，“比如你租了一棟樓，或者是一些分散式公寓，要保證它能租出去，間夜出租率在90%以上，才能保持單點的盈虧平衡”。 能夠有效解決房產空置率低、行業信息不對稱、配套服務設施不完善的項目是未來王煥著重留意的。 優客工場是王煥參與投出的一個共享辦公室項目，以優客在鴻坤廣場店的項目為例，項目位于商場里面的5、6樓，很少有人愿意上去，這對物業持有人來說，有很大的招商需求，優客工場入駐后，出租率達到了100%，非常好的進行了存量資產的運營，與物業持有人達到了雙贏。 整個大的環境下，大家都是基于住宅、商場或是商業辦公的問題，租和賣是最大的市場。據相關數據，中國去年的零售總值是38萬億，租住市場接近14億元，超過零售市場1/3。 作為地產開發者，想要為消費者或者企業提供更好的服務，除了解決存量地產外，還需要打通上下游產業鏈。 上游企業里面有很多的供應商，除了水泥、防水材料等類似規模效應極其明顯的企業外，行業里很少出現特別大的企業，其原因主要是地產采購的圈層關系很重，即使在產品、技術上有一定優勢，也難以切入B端市場。 所以在王煥看來，在上游供應商領域還有很大的機會，尤其要布局一些有替代性的項目， “要找到有革命性的、顛覆性的項目，去淘汰原有的產品”，王煥對投資家網記者說。 比如現在很熱的裝配式建筑和裝修，所有的建材、家具、地板都是工廠直接生產，后期裝修可以做到標準化施工。但由于它的成本比較高，比普通裝修要貴20%-30%，現在市場接受度還不高。但王煥認為，“這肯定是未來的一個趨勢”。 “要看到這個機會，去創造這樣的類似機會”，王煥說。 地產行業是最接近消費者的一個行業，鴻坤億潤投資有一個很大的優勢——信息的先知能力。他們能最快知道消費者的消費傾向，比如教育行業。這對鴻坤億潤投資來說，大大降低了他們投資的風險系數。 教育在中國永遠是剛需 同樣是調研數據，教育是除了房產租售支出外，消費者最大的支出。近年來，通過互聯網面向學生的培訓，因其價格相對較低、時間場地相對靈活、輻射范圍廣等優勢，滿足了個性化、定制化的需求，受到不少家長和學生的青睞。 鴻坤億潤投資最初從線下教育切入，但發現線上教育的增長非常迅速，投資策略也從線下向線上線下同時發力轉變。 在線教育改變了原來線下固有的教學方式，尤其大數據算法、AI機器人的出現，通過學生過往聽課的關注度、測試評分等大量的數據分析，能讓老師更懂學生，這對整個教學質量和教學效率的提高也極有幫助。 王煥以自己舉例，“以前送孩子上輔導班，來回可能要折騰很長時間，但線上教育的發展，孩子可以直接在家里學習，可以減輕孩子的疲勞，讓孩子有更多的選擇，也大大節省了自己的時間”。 他對投資家網記者說，“在線教育這個賽道一定要把所有學生的底層數據、結構數據化做好，才能真正做到因材施教”。 籃球、足球、舞蹈等項目和在線教育不一樣，他一直堅信，這些體育競技類、專業性較高的項目還是以線下為主。這些項目有很強的專業壁壘，實踐和考核方式也不一樣。 “我們在線上可能會投一些對線下原有的產業具有較強替代性的項目，線下則會選擇線上永遠不會替代的，比如舞蹈、體育類的項目”，王煥對投資家網記者說。 其實，無論是在房地產上游供應商領域的投資，還是對下游消費端的投資，市場空間雖大，但發展還是有些浮躁。所以在投資時，王煥更加慎重。他強調說，“第一，我只投我看得懂的項目；第二，在選擇投資項目時，我會考慮地產行業能否為它賦能”。 為了降低投資失敗率，王煥的做法是對失敗的案例不斷復盤。對于投資人和投資機構來說，通過復盤，不斷迭代自己的投資價值觀、投資方法論是很有必要的。